无法实现40年租赁。依据《合同法》，宅基地租赁合同最长20年，超20年部分无效。若强行约定，可能导致合同部分条款无效，引发纠纷。
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常见处理方式是签订20年租赁合同，到期续签。若需长期租赁，可在合同中约定续签条款，确保双方权益。
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宅基地无法直接租40年。操作建议：先签20年合同，合同中明确到期续签意愿和条件；或20年到期后再协商续租。